绿地集团破产(为什么武汉绿地606不动工了)

时间:2022-08-05        

  作为绿地在全国的第11个超高层项目,武汉绿地中心早于2010年便举行了奠基典礼、2011年正式动工,原定于2017年投入使用,后由于净空管控被要求暂时停工并对相关设施进行整改,直至2018年其最终海拔高度被定为500米,竣工时间则延至2019年。

  绿地对于超高层地标式摩天大楼的情有独钟,造就了“凡有二线城市,皆有绿地高层”的独特景观。而摩天大楼的超长周期以及超大资金投入,加之二三线城市较高的空置率带来的更长消化周期,都分外考验开发商的资金实力。

  2014年四季度起,绿地资产负债率(杠杆即负债杠杆,其与资产负债率成正比关系,高杠杆便意味着高负债)开始快速飙升,至2015年第二季度末已攀升至88.21%,截至2019年第三季度末仍为88.29%,已多次超过88%的高压红线%资产负债率警戒水平。

  而在融资监管不断加码的宏观背景下,降负债、去杠杆已成为不少房企的重任。此次武汉第一高楼因拖欠工程款而陷入停工风波,某种程度上打破了“绿地通过控制摩天大楼的开发速度缓解融资压力”的业内传闻,清晰敲响了高杠杆警钟。

  早在2016年,彭博便刊文指出绿地违约风险居中国房企前列:高速扩张而销售回款滞后,导致杠杆水平高。而近年来出现拖欠工程款、扣留质保金等违约情况的房企中,高杠杆也是较为普遍的财务特征。

  房企在大规模举债加杠杆的同时,通常会选择两种方式去杠杆:一是抓预售缓拿地,二是走高周转之路——房地产作为投资量大、建设和运营周期长的资金密集型产业,对于资金的依赖度很高,高周转的滚动开发模式能够维护现金流安全、加大去杠杆力度。

  近年来,高杠杆、高负债、高周转逐渐形成循环,成为房地产的商业模式之一;而高位运行的负债率、居高不下的杠杆所带来的财务风险,以及高周转常伴随着的质量问题、安全生产事故等,也为这一模式的“退烧”埋下伏笔。

  回到武汉绿地中心停工本身,施工单位被拖欠工程款是此次事件的直接原因,绿地集团在接受采访时也没有直接否认欠款停工一事。而一个月前绿地控股发布2019年度三季报后,其对于销售数据的大幅下降亦解释称:主要为工程款支付同比增加。结合今年前三季度经营性现金流同比下降70.53%所带来的资金链条抽紧,不难想象绿地近期或处于资金链承压状态。

  在资金链管理中运用财务杠杆是企业所有者获得额外收益的重要途径,却也是财务风险的主要来源:当财务杠杆用到一定程度时,一旦出现销售资金回笼受阻的情况,若经营效益无法支持其不断举债、借债还债等融资活动的成本,企业将面临破产风险。事实上,2018年已有十余家房企因资金链断裂宣告破产,早为“高杠杆”增长模式画上问号。

  另外据业内反馈,绿地还较常发生施工方垫资、用房子抵工程款的情况。这些与资金相关的违约情况,都是高杠杆下房企与下游建筑企业的矛盾所在。而在建筑业竞争激烈的环境下,这又进一步加剧了施工单位或自愿或被动的垫资现象,进而形成“垫资施工→拖欠款项→垫资施工”的恶性循环。

  而就房企与上游银行资金源来看——2018年国有大行中有超半数的新增贷款流向了房地产领域——一旦房地产企业出现危机,银行借贷将成为坏账,甚至可能引发整条资金链的断裂乃至整个金融系统的崩塌。

  随着商业模式和资金松紧的弊病不断凸显,对于“高杠杆”的质疑之声日益走向主流。宏观政策也早已把去杠杆列为供给侧改革的五大任务之一,王中王心*高手论坛,《国务院关于积极稳妥降低企业杠杆率的意见》、《关于落实降低企业杠杆率税收支持政策的通知》等文件同时给予企业去杠杆以制度支持。

  值得注意的是,世界权威金融分析机构标普刚刚于10月11日将绿地控股的BB评级调整至展望正面,这与绿地降杠杆速度超预期有关:2017年起绿地开始了降杠杆的工作,通过对于以举债方式发展采取审慎取态、专门处置商办资产回笼资金等措施,逐步减低负债率。

  此次武汉绿地停工事件可谓是绿地在降杠杆道路上的短期阵痛,也是绿地在转型道路上的必过难关。而从整个房地产行业来看,当前包括恒大、融创等大型地产商都在着手降杠杆。当然,房企在通过清理存量资产、盘活闲置资产等措施继续降杠杆的同时,也应该将业务更多地转向其他领域,多措并举实现转型发展。

  高杠杆的外源式规模增长难以维系企业长久发展,低杠杆的内生式规模增长才是企业可持续增长的关键。对于房地产企业而言,杠杆只有在净经营资产收益率大于平均资本成本时才能使用,否则企业经营收益将会被负债拖累;长远来看,房地产企业应持续改善资本结构、开展多元融资,从而真正实现健康可持续发展。

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